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Questions fréquentes murs commerciaux - Murinfo.com

murs commerciaux

 
Existe-t-il des agences immobilière spécialisées dans les murs commerciaux ?

 Les agences me proposent des estimations différentes pour mes murs de boutique, que choisir ? 

J'ai trouvé un acheteur pour mes murs de boutique libres sous condition suspensive de louer ma boutique durant la promesse est-ce légal ?

Je vends ma boutique en murs occupés et j'ai un acquéreur qui me propose 10 ans de loyer, A quoi correspond cette période de 10 années ?

Je souhaite vendre mon fonds de commerce et mes murs. Est-il plus judicieux de les vendre séparément ou ensemble ?

L'agence qui s'occupe de la vente de mes murs de boutique facture 10% d'honoraires est-ce légal ?

J'ai un acquéreur qui souhaite acheter les murs de ma boutique à condition de pouvoir changer leur affectation en habitation est-ce possible ?

Une agence me propose de vendre mes murs de boutique à la condition que je leur signe un mandat exclusif que dois-je faire ?

Un acheteur est venu me voir et affirme que ma boutique est un emplacement N°2. Qu'est-ce que cela veut dire ?

Mon règlement de copropriété indique qu'il ne peut pas y avoir d'activité de restauration dans ma boutique. Est-il possible de modifier cette interdiction ?

Mes murs de boutique sont situés en plein huitième arrondissement de Paris dans une rue résidentielle. Compte tenu de la faible commercialité de la zone, je souhaiterais utiliser le prix du m² habitation pour fixer le prix de mes murs de boutique. Est- ce possible ?

Mon agence a réussi à me faire signer un mandat à un prix très bas et à trouver un acquéreur. Suis-je obligé de vendre ou puis-je refuser cette proposition ?

Je suis propriétaire des murs de ma boutique et d'un appartement bénéficiant de deux accès indépendants (par la boutique et par l'appartement). Puis-je vendre l'appartement d'un côté et les murs de ma boutique de l'autre ?

Je souhaite vendre les murs occupés de ma boutique. Suis-je obligé de les proposer en priorité à mon locataire ?

Je suis propriétaire et j'ai l'intention de rénover complètement l'immeuble prochainement, puis-je louer mon local commercial ou est-il préférable de le laisser vide ?

 

Intermédiaires en murs commerciaux

Existe-t-il des agences immobilière spécialisées dans les murs commerciaux ?

Les murs commerciaux sont traités par des agences spécialisées en fonds de commerce ou de manière occasionnelle par des agences de quartier. Cependant, depuis quelques années des agences se sont spécialisées en murs commerciaux afin de répondes aux demandes croissantes des investisseurs. Murinfo en fait partie.

Quelle agence choisir pour mes murs de boutique ?

Les agences me proposent des estimations différentes pour mes murs de boutique, que choisir ?

Ne choisissez pas nécessairement l'agence qui vous propose l'évaluation la plus élevée de vos murs de boutique. Une estimation élevée peut être motivée par le souhait d'obtenir votre mandat de vente de vos murs de boutique. Dans le cas d'une valorisation élevée de vos murs, sauf si vous êtes en confiance avec quelqu'un d'expérimenté sur votre secteur, évitez de signer un mandat exclusif et si vous voulez signer, préférez un mandat simple. Et surtout, prenez d'autres avis.

Vente de murs de boutique libres

J'ai trouvé un acheteur pour mes murs de boutique libres sous condition suspensive de louer ma boutique durant la promesse est-ce légal ?

Rien ne s'y oppose. Attention en pratique, cela signifie que c'est vous qui devrez signer le bail avec le locataire présenté par l'acheteur de vos murs de boutique à des conditions négociées entre eux... Ce type d'acheteur mise sur une rentabilité locative élevée de vos murs de boutique, il cherchera à renoncer à la vente si la location ne se fait pas aux conditions qu'il espère. Nous recommandons de refuser cette condition suspensive.

Vendre des murs occupés

Je vends ma boutique en murs occupés et j'ai un acquéreur qui me propose 10 ans de loyer, A quoi correspond cette période de 10 années ?

La "formule des 10 années de loyer" pour calculer la valeur de murs occupés est un usage qui correspond à une rentabilité locative de 10%. Le niveau de rentabilité locative de murs occupés est maintenant systématiquement en adéquation avec la qualité de l'emplacement. Il peut varier de 5% sur une avenue parisienne loué à une banque à 14% pour un entrepôt en périphérie de ville moyenne.

Vendre murs et fonds de commerce

Je souhaite vendre mon fonds de commerce et mes murs. Est-il plus judicieux de les vendre séparément ou ensemble ?

Il n'y a pas de règle. 

Si votre emplacement est exceptionnel, vous aurez peut-être intérêt à vendre les murs séparément du fonds de commerce. Car les deux trouveront facilement preneur chacun pour des catégories d'acheteurs différents.

Il vous faudra alors déterminer le niveau de loyer que l'exploitant du fonds de commerce devra payer au propriétaire des murs. Attention : contrairement à l'intuition, nous recommandons pour bien valoriser l'ensemble de partir sur un bail dont le loyer serait un peu moins cher que le marché de la location dans votre rue : ça donne un peu de valeur au fonds de commerce (au titre du droit au bail) et ça améliore la rentabilité du fonds de commerce, ce qui le rendra plus facile à exploiter, puis à revendre à terme. Enfin, c'est l'occasion pour le propriétaire éventuellement de toucher un pas de porte. Enfin, c'est bon aussi pour les murs car le locataire sera plus fiable : le locataire étant à la fois plus rentable et ne souhaitant pas perdre la valeur de son droit au bail.

Honoraires d'agences

L'agence qui s'occupe de la vente de mes murs de boutique facture 10% d'honoraires est-ce légal ?

Les agences immobilière sont libres de fixer leurs honoraires à partir du moment ou cette information est clairement affichée dans leurs locaux. En règle générale pour des murs de boutique et des montants entre 0 et 400 000 € les honoraires d'agences se situent dans une tranche de 4 à 6% HT. Compte tenu de la difficulté croissante à trouver des murs de boutiques, on rencontre maintenant des honoraires jusqu'à 10% HT. À vous de négocier à la signature du mandat.

Changement d'affectation de murs de boutique

J'ai un acquéreur qui souhaite acheter les murs de ma boutique à condition de pouvoir changer leur affectation en habitation est-ce possible ?

Cette condition ne devrait pas faire l'objet d'une condition suspensive dans la mesure ou il s'agit d'un projet d'exploitation qui ne correspond pas à l'affectation actuelle de votre boutique. Cependant, ce type de changement d'affectation (commercial vers habitation) ne pose généralement pas de problème particulier. En revanche, le passage d'habitation en commercial est soumis à un permis de construire.

Mandat exclusif ou mandat simple

Une agence me propose de vendre mes murs de boutique à la condition que je leur signe un mandat exclusif que dois-je faire ?

Sachez qu'un mandat exclusif peut sans conséquence se dénoncer au bout de trois mois. Si une agence souhaite passer un mandat exclusif pour la vente de vos murs libres, demandez-lui quelle stratégie de vente personnalisée elle vous propose, quels sont les efforts de promotion (affichage, annonces, inter-cabinet, etc) qu'elle est prête à consentir en contrepartie de l'exclusivité.

Qualité des emplacements

Un acheteur est venu me voir et affirme que ma boutique est un emplacement N°2. Qu'est-ce que cela veut dire ?

Un emplacement N°2 correspond à une zone où le flux piéton est modéré.

Activités autorisées par la copropriété

Mon règlement de copropriété indique qu'il ne peut pas y avoir d'activité de restauration dans ma boutique. Est-il possible de modifier cette interdiction ?

En règle générale il est très difficile de modifier un règlement de copropriété. Si le règlement interdit la restauration, il sera difficile d'y déroger. Quand bien même le règlement de propriété le permettrait, il faudrait en outre disposer de conduits d'extraction, ce qui suppose l'accord des copropriétaires s'ils n'existent pas déjà, .

Valeur de murs de boutique

Mes murs de boutique sont situés en plein huitième arrondissement de Paris dans une rue résidentielle. Compte tenu de la faible commercialité de la zone, je souhaiterais utiliser le prix du m² habitation pour fixer le prix de mes murs de boutique. Est- ce possible ?

Vous êtes libre de fixer le prix de vente de vos murs de boutique. Cependant, n'oubliez pas que le commerçant va d'abord et avant tout juger la valeur de votre boutique en fonction de sa commercialité. Vous pouvez aussi commercialiser vos murs de boutique en tant que bureaux, où les acheteurs raisonnent en prix au m2. A noter que de futurs usagers en bureaux ne pourront se prévaloir d'un bail commercial.

Offre au prix et mandat de vente

Mon agence a réussi à me faire signer un mandat à un prix très bas et à trouver un acquéreur. Suis-je obligé de vendre ou puis-je refuser cette proposition ?

Si une agence vous présente un acquéreur et que celui-ci fait une offre respectant les conditions du mandat, vous ne pouvez théoriquement pas refuser cette vente. Nous vous recommandons de vous faire assister d'un avocat pour négocier une solution transactionnelle.

Démembrement des surfaces commerciales et d'habitation

Je suis propriétaire des murs de ma boutique et d'un appartement bénéficiant de deux accès indépendants (par la boutique et par l'appartement). Puis-je vendre l'appartement d'un côté et les murs de ma boutique de l'autre ?

Oui, tout à fait.

Vente de murs de boutique occupés

Je souhaite vendre les murs occupés de ma boutique. Suis-je obligé de les proposer en priorité à mon locataire ?

Contrairement à l'habitation, vous n'avez aucune obligation d'information vis-à-vis de votre locataire

Murs de boutiques loués en précaire

Je suis propriétaire et j'ai l'intention de rénover complètement l'immeuble prochainement, puis-je louer mon local commercial ou est-il préférable de le laisser vide ?

Si vous envisagez ces travaux avant deux ans, vous pouvez signer une convention d'occupation précaire qui n'est pas soumise à la législation sur les baux commerciaux.

 

 

 

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