Questions fréquentes : fonds de commerce


Je souhaite vendre mon fonds de commerce et mes murs. Est-il plus judicieux de les vendre séparément ou ensemble ?

Un acheteur est venu me voir et affirme que ma boutique est un emplacement N°2. Qu'est-ce que cela veut dire ?

Mon règlement de copropriété indique qu'il ne peut pas y avoir d'activité de restauration dans ma boutique. Est-il possible de modifier cette interdiction ?

Mon agence a réussi à me faire signer un mandat à un prix très bas et à trouver un acquéreur. Suis-je obligé de vendre ou puis-je refuser cette proposition ?

Comment calcule-t-on la valeur d'un fonds de commerce ?

Quels facteurs peuvent causer un déplafonnement du prix du loyer commercial ?

Est-ce que j'ai d'autres risques que mon loyer soit déplafonné ?

Est-ce que je peux signer un bail commercial de 6 ans ?

Je suis propriétaire et j'ai l'intention de rénover complètement l'immeuble prochainement, puis-je louer mon local commercial ou est-il préférable de le laisser vide ?

Mon propriétaire envisage de récupérer le local commercial à l'issue de mon bail pour son propre usage, je n'ai pas encore le montant de l'indemnité d'éviction car il évite le sujet. Y-at'il un risque qu'il ne me paie pas d'indemnité d'éviction ?

Je suis en train de vendre commerce et on me demande d'être caution de l'acquéreur pour le paiement des loyers alors qu'il n'est pourtant pas quelqu'un de mon entourage, est-ce légal ?

 

Vendre murs et fonds de commerce

Je souhaite vendre mon fonds de commerce et mes murs. Est-il plus judicieux de les vendre séparément ou ensemble ?

Il n'y a pas de règle. 

Si votre emplacement est exceptionnel, vous aurez peut-être intérêt à vendre les murs séparément du fonds de commerce. Car les deux trouveront facilement preneur chacun pour des catégories d'acheteurs différents.

Il vous faudra alors déterminer le niveau de loyer que l'exploitant du fonds de commerce devra payer au propriétaire des murs. Attention : contrairement à l'intuition, nous recommandons pour bien valoriser l'ensemble de partir sur un bail dont le loyer serait un peu moins cher que le marché de la location dans votre rue : ça donne un peu de valeur au fonds de commerce (au titre du droit au bail) et ça améliore la rentabilité du fonds de commerce, ce qui le rendra plus facile à exploiter, puis à revendre à terme. Enfin, c'est l'occasion pour le propriétaire éventuellement de toucher un pas de porte. Enfin, c'est bon aussi pour les murs car le locataire sera plus fiable : le locataire étant à la fois plus rentable et ne souhaitant pas perdre la valeur de son droit au bail.

Qualité des emplacements

Un acheteur est venu me voir et affirme que ma boutique est un emplacement N°2. Qu'est-ce que cela veut dire ?

Un emplacement N°2 correspond à une zone où le flux piéton est modéré.

Activités autorisées par la copropriété

Mon règlement de copropriété indique qu'il ne peut pas y avoir d'activité de restauration dans ma boutique. Est-il possible de modifier cette interdiction ?

En règle générale il est très difficile de modifier un règlement de copropriété. Si le règlement interdit la restauration, il sera difficile d'y déroger. Quand bien même le règlement de propriété le permettrait, il faudrait en outre disposer de conduits d'extraction, ce qui suppose l'accord des copropriétaires s'ils n'existent pas déjà.

Offre au prix et mandat de vente

Mon agence a réussi à me faire signer un mandat à un prix très bas et à trouver un acquéreur. Suis-je obligé de vendre ou puis-je refuser cette proposition ?

Si une agence vous présente un acquéreur et que celui-ci fait une offre respectant les conditions du mandat, vous ne pouvez théoriquement pas refuser cette vente. Nous vous recommandons de vous faire assister d'un avocat pour négocier une solution transactionnelle.

Valeur d'un fonds de commerce

Comment calcule-t-on la valeur d'un fonds de commerce ?

La question de la valeur d'un fonds de commerce se pose principalement dans le cas de la vente d'un fonds de commerce, mais aussi lors d'un refus de renouvellement de bail pour servir au calcul de l'indemnité d'éviction.

La valeur d'un fonds de commerce dépend principalement de l'usage de chaque profession. Cependant nous vous proposons trois approches de valorisation de votre fonds de commerce: 

  • une valorisation par le chiffre d'affaires de votre fonds de commerce,
  • une valorisation par la rentabilité de votre fonds de commerce
  • une valorisation par la somme des actifs de votre fonds de commerce 

Ces méthodes ne donneront que des indications, car la valeur réelle d'un fonds de commerce ne sera jamais que celle à laquelle il aura finalement été négocié entre l'acheteur et le cédant en fonction de leurs intérêts respectifs.

Première méthode : valorisation par le chiffre d'affaires

On peut cependant observer qu'une pratique courante consiste à partir du chiffre d'affaires moyen réalisé au cours des trois dernières années et de l'affecter d'un pourcentage plafond et d'un pourcentage plancher pour donner une fourchette de valorisation du fonds de commerce.

Par exemple :
un fonds de commerce de coiffure à vendre a un chiffre d'affaires moyen sur les 3 dernières années de 200 000 euros TTC
les salons de coiffure étant valorisés entre 70 et 120% du chiffre d'affaires 
=> la valeur de ce fonds de commerce coiffure se situe probablement entre 140 000 et 240 000 euros

Deuxième méthode : valorisation par la rentabilité

Une autre approche consiste à prendre en compte la rentabilité du fonds de commerce. Pour bien prendre en compte ce que rapporte en effet une affaire, il faut bien souvent retraiter le résultat comptable, notamment pour tenir compte de la situation du gérant (la rémunération qu'il a choisi de s'attribuer) et d'éléments liés à l'installation (charges d'intérêts d'emprunts et amortissements) et qui ne devraient pas affecter la valeur intrinsèque du fonds de commerce. Une fois évalué ce que rapporte l'affaire, ce bénéfice est multiplié par un coefficient généralement compris entre 3 à 5 mais avec des extrêmes à 2 (environnement rural) à 10 (emplacement n°1 dans une métropole recherchée).

Troisième méthode : valorisation par la somme des actifs du fonds de commerce

Une troisième approche consiste à additionner la valeur de tous les actifs :

  • la valeur des marchandises 
  • le droit au bail
  • autres actifs matériels (équipements, machines, etc)
  • autres actifs immatériels (marque, droits, etc)

Sauf dans le cas d'affaires dont le droit au bail a une valeur considérable par rapport au chiffre d'affaires, cette approche permet surtout de donner une valeur minimale en deçà de laquelle il ne faudrait pas descendre pour vendre un fonds de commerce.

Plafonnement du loyer des commerces

Qu'est-ce que le plafonnement des loyers ?

Le législateur a souhaité protéger les commerçants contre des variations du loyer des commerces dues aux effet du marché de la location de commerces. Il a donc créé le principe du plafonnement qui limite la variation à la hausse ou à la baisse du loyer des commerces. Cette variation est limitée depuis la loi no 88-18 du 5 janvier 1988 en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE.

Déplafonnement d'un loyer commercial par une modification matérielle de la commercialité

Quels facteurs peuvent causer un déplafonnement du prix du loyer commercial ?

Pour envisager un déplafonnement du loyer commercial(à la hausse ou à la baisse !) il faut essentiellement qu'il y ait eu une modification de l'environnement commercial autour de la boutique telle que la valeur théorique du loyer se soit appréciée (ou déprécié) de 10% au moins, on parle d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

En pratique, il peut s'agir d'une modification :

  • des conditions d'accès à la boutique (ex : station de tramway, nouveau parking ...)
  • de l'apparition/disparition d'un lieu d'affluence (ex : implantation d'Eurodisney...),
  • de l'environnement commercial (ex : implantation d'une grande surface ...),
  • de l'urbanisme et voirie (ex : rue devenue piétonne ...).

Si une modification commerciale de ce type a eu lieu, il faut alors estimer l'impact sur la valeur théorique du loyer et regarder si sa variation dépasse 10%.

Risques de déplafonnement d'un loyer

Est-ce que j'ai d'autres risques que mon loyer soit déplafonné ?

Ce risque est limité, mais il peut exister dans certaines situations : 

  • s'il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité
  • si le bail initial de neuf ans est terminé et que l'on est au-delà de la troisième année de reconduction tacite sans avoir renouvelé le bail
  • si le bail initial a une durée supérieure à 9 ans
  • si les locaux sont utilisés comme des bureaux
  • s'il y a une stipulation contraire dans le bail
  • si les locaux ont été modifiés
  • en cas de demande de déspécialisation
  • en cas de changement de la destination des lieux
  • en cas d’augmentation de l’impôt foncier

La plupart de ces situations doivent être appréciées et ne permettent pas forcément de déplafonner le loyer. Pour une question de cette nature, il faut impérativement consulter un avocat qui saura apprécier votre situation.

Durée d'un bail commercial

Est-ce que je peux signer un bail commercial de 6 ans ?

L'article L. 145-4 du code de commerce impose une durée minimale de neuf ans pour un bail commercial, ce qui permet l'application de la règle du plafonnement du loyer commercial. Si vous signez un bail de six ans qui en même temps est expressément un bail commercial, alors il a en réalité une durée de neuf années.

Notez que du point de vue du locataire, un bail de six années n'aurait pas d'intérêt puisque dans un bail de neuf ans, à l'issue de chaque période de trois ans (donc au bout de six ans par exemple), il peut donner congé au bailleur.

Murs de boutique loués en précaire

Je suis propriétaire et j'ai l'intention de rénover complètement l'immeuble prochainement, puis-je louer mon local commercial ou est-il préférable de le laisser vide ?

Si vous envisagez ces travaux avant deux ans, vous pouvez signer une convention d'occupation précaire qui n'est pas soumise à la législation sur les baux commerciaux.

Indemnité d'éviction d'un local commercial

Mon propriétaire envisage de récupérer le local commercial à l'issue de mon bail pour son propre usage, je n'ai pas encore le montant de l'indemnité d'éviction car il évite le sujet. Y-at'il un risque qu'il ne me paie pas d'indemnité d'éviction ?

Votre propriétaire peut en effet récupérer son local commercial mais l'indemnité d'éviction vous est due sauf si vous êtes en faute. Soyez attentif au respect des obligations du bail (paiement de vos loyers et charges, utilisation conforme à la destination du local commercial, activité effective et conforme à la spécialisation du local commercial, travaux soumis à autorisation, assurance, entretien, etc).

Cession de droit au bail et garantie du cédant

Je suis en train de vendre commerce et on me demande d'être caution de l'acquéreur pour le paiement des loyers alors qu'il n'est pourtant pas quelqu'un de mon entourage, est-ce légal ?

Oui, c'est légal, et c'est même un usage courant que le cédant reste garant de l'exécution du bail par l'acquéreur, cette obligation est généralement inscrite dans le bail lui-même. Cette garantie prend fin avec la fin du bail et n'est pas reconduite lors du renouvellement du bail.

 

 

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