Questions fréquentes : droit au bail
Comment calcule-t-on la valeur d'un droit au bail ?
Qu'est-ce que le plafonnement des loyers ?
Qu'est-ce qui peut causer un déplafonnement du prix de mon loyer commercial ?
Est-ce que j'ai d'autres risques que mon loyer soit déplafonné ?
Que puis-je faire si le bailleur s'oppose à la cession de mon droit au bail ?
Est-ce que je peux signer un bail commercial de 6 ans ?
Offre au prix et mandat de vente
Mon agence a réussi à me faire signer un mandat à un prix très bas et à trouver un acquéreur. Suis-je obligé de vendre ou puis-je refuser cette proposition ?
Si une agence vous présente un acquéreur et que celui-ci fait une offre respectant les conditions du mandat, vous ne pouvez théoriquement pas refuser cette vente. Nous vous recommandons de vous faire assister d'un avocat pour négocier une solution transactionnelle.
Valeur d'un droit au bail
Comment calcule-t-on la valeur d'un droit au bail ?
Pour une boutique, la valeur du droit au bail provient de l'existence d'une différence entre le loyer théorique au prix du marché sans pas de porte et le loyer réellement payé par le commerçant.
Cela veut dire que si le loyer est
- "au marché" (ou plus cher que le marché), la valeur du droit au bail est nulle en théorie. Il peut cependant se trouver dans certains cas que le droit au bail soit cédé un certain prix à cause d'un valeur de convenance pour l'acquéreur (une boutique voisine qui souhaite s'étendre ou un emplacement exceptionnel compte tenu de l'activité particulière qui souhaite s'implanter).
- en dessous du marché, la valeur du droit au bail va être calculée sur la base de la différence de loyer théorique / loyer réel multipliée par un certain nombre d'années (coefficient).
Un certain nombre de professionnels raisonnent avec un coefficient fixe : 5,75 ou 7 par exemple. En théorie, ce coefficient devrait être déterminé à partir d'un calcul financier d'actualisation de flux futurs tenant compte de facteurs de risques mais en pratique, on observe qu'il dépend de la qualité de l'emplacement (d'une certaine manière, il dépend de la valeur locative au m2). Le coefficient vaut 0 dans de mauvais emplacements. Il vaut entre 6 et 8 pour des emplacements entre N°2 à et bon N°1bis, et jusqu'à 12 pour des emplacements parisiens exceptionnels.
L'évaluation du loyer de marché est très délicate. Le plus souvent, c'est une approche empirique à partir des données obtenues en interrogeant les boutiques voisines et en tenant compte de paramètres propres à la boutique pour corriger ces chiffres (emplacement, longueur de la façade par rapport à sa surface, surface de vente, annexes, etc), l'idée étant de comparer des choses comparables. Si les boutiques voisines sont trop différentes de celle dont on cherche à évaluer le loyer, on peut recourir à une méthode de surface pondérée.
Plafonnement du loyer des commerces
Qu'est-ce que le plafonnement des loyers ?
Le législateur a souhaité protéger les commerçants contre des variations du loyer des commerces dues aux effet du marché de la location de commerces. Il a donc créé le principe du plafonnement qui limite la variation à la hausse ou à la baisse du loyer des commerces. Cette variation est limitée depuis la loi no 88-18 du 5 janvier 1988 en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE.
Déplafonnement d'un loyer commercial par une modification matérielle de la commercialité
Qu'est-ce qui peut causer un déplafonnement du prix de mon loyer commercial ?
Pour envisager un déplafonnement du loyer commercial(à la hausse ou à la baisse !) il faut essentiellement qu'il y ait eu une modification de l'environnement commercial autour de la boutique telle que la valeur théorique du loyer se soit appréciée (ou déprécié) de 10% au moins, on parle d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.
En pratique, il peut s'agir d'une modification :
- des conditions d'accès à la boutique (ex : station de tramway, nouveau parking ...)
- de l'apparition/disparition d'un lieu d'affluence (ex : implantation d'Eurodisney...),
- de l'environnement commercial (ex : implantation d'une grande surface ...),
- de l'urbanisme et voirie (ex : rue devenue piétonne ...).
Si une modification commerciale de ce type a eu lieu, il faut alors estimer l'impact sur la valeur théorique du loyer et regarder si sa variation dépasse 10%.
Risques de déplafonnement d'un loyer
Est-ce que j'ai d'autres risques que mon loyer soit déplafonné ?
Ce risque est limité, mais il peut exister dans certaines situations :
- s'il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité
- si le bail initial de neuf ans est terminé et que l'on est au-delà de la troisième année de reconduction tacite sans avoir renouvelé le bail,
- si le bail initial a une durée supérieure à 9 ans
- si les locaux sont utilisés comme des bureaux,
- s'il y a une stipulation contraire dans le bail
- si les locaux ont été modifiés
- en cas de demande de déspécialisation
- en cas de changement de la destination des lieux
- en cas d’augmentation de l’impôt foncier
La plupart de ces situations doivent être appréciées et ne permettent pas forcément de déplafonner le loyer. Pour une question de cette nature, il faut impérativement consulter un avocat qui saura apprécier votre situation.
Opposition à une cession de droit au bail
Que puis-je faire si le bailleur s'oppose à la cession de mon droit au bail ?
La cession du droit au bail peut devoir être soumise à l'accord préalable du bailleur si une clause du bail l'impose. Le bailleur peut s'opposer à la cession du droit au bail, mais il ne pourra pas s'opposer à la cession du fonds de commerce. Vous pouvez donc céder votre fonds de commerce à la personne intéressée par votre droit au bail, mais l'acquéreur devra poursuivre votre activité. La poursuite de votre activité est alors indispensable de façon à ce que la cession du fonds de commerce ne puisse pas être contestée par le bailleur.
Durée d'un bail commercial
Est-ce que je peux signer un bail commercial de 6 ans ?
L'article L. 145-4 du code de commerce impose une durée minimale de neuf ans pour un bail commercial, ce qui permet l'application de la règle du plafonnement du loyer commercial. Si vous signez un bail de six ans qui en même temps est expressément un bail commercial, alors il a en réalité une durée de neuf années.
Notez que du point de vue du locataire, un bail de six années n'aurait pas d'intérêt puisque dans un bail de neuf ans, à l'issue de chaque période de trois ans (donc au bout de six ans par exemple), il peut donner congé au bailleur.
Murs de boutiques loués en précaire
Je suis propriétaire et j'ai l'intention de rénover complètement l'immeuble prochainement, puis-je louer mon local commercial ou est-il préférable de le laisser vide ?
Si vous envisagez ces travaux avant deux ans, vous pouvez signer une convention d'occupation précaire qui n'est pas soumise à la législation sur les baux commerciaux.
Indemnité d'éviction d'un local commercial
Mon propriétaire envisage de récupérer le local commercial à l'issue de mon bail pour son propre usage, je n'ai pas encore le montant de l'indemnité d'éviction car il évite le sujet. Y-at'il un risque qu'il ne me paie pas d'indemnité d'éviction ?
Votre propriétaire peut en effet récupérer son local commercial mais l'indemnité d'éviction vous est due sauf si vous êtes en faute. Soyez attentif au respect des obligations du bail (paiement de vos loyers et charges, utilisation conforme à la destination du local commercial, activité effective et conforme à la spécialisation du local commercial, travaux soumis à autorisation, assurance, entretien, etc).
Cession de droit au bail et garantie du cédant
Je suis en train de vendre mon droit au bail et on me demande d'être caution de l'acquéreur pour le paiement des loyers alors qu'il n'est pourtant pas quelqu'un de mon entourage, est-ce légal ?
Oui, c'est légal, et c'est même un usage courant que le cédant reste garant de l'exécution du bail par l'acquéreur du droit au bail, cette obligation est généralement inscrite dans le bail lui-même. Cette garantie prend fin avec la fin du bail et n'est pas reconduite lors du renouvellement du bail.